Werkgebied
Dakkapel Hoogmade
Sinds 2009 toetst de gemeente Kaag en Braassem geen welstand meer, behalve bij monumenten en beschermde dorpsgezichten, en Hoogmade heeft wel rijksmonumenten maar geen beschermd dorpsgezicht.
- Geen welstandstoets, wel de maten
- Monument of woonhuis nagekeken
- Molenbiotoop bij het inmeten
- Vaste prijs vooraf
De gemeente
Een dakkapel Hoogmade in een gemeente zonder welstandstoets
Een dakkapel Hoogmade valt sinds 2009 onder Kaag en Braassem, en de raad besloot op 29 juni 2009 het hele grondgebied vrij te stellen van welstandsbeleid, behalve monumenten en beschermde dorpsgezichten. Hoogmade is geen van de vier beschermde dorpsgezichten uit de nota, die onder meer in delen van Rijpwetering liggen, dus voor een gewoon woonhuis toetst de gemeente je ontwerp in principe niet op uiterlijk, ook niet aan de voorkant.
Dat maakt de regels niet leeg, want de landelijke maten en het bestemmingsplan blijven gelden. Omdat er geen redelijke eisen van welstand zijn, kan een dakkapel plaatsen aan de voorkant binnen die maten vergunningsvrij zijn, wat in de meeste dorpen niet kan. Of dat voor jouw adres klopt, zoeken wij na en lees je bij de vergunning voor een dakkapel.
Een dakkapel Hoogmade op een huis uit de jaren zeventig of tachtig
Het dorp was van 1991 tot 2009 een deel van Jacobswoude, net als Woubrugge, en met 722 woningen telt elk bouwjaar mee, en 152 woningen komen uit de jaren 1965 tot 1975 en 168 uit 1975 tot 1985. Dat is samen 44 procent van het dorp, terwijl 85 procent een eengezinswoning is en 72 procent in eigendom van de bewoner. Op zulke daken staat vaak al een kapel van een eerdere eigenaar.
De gemiddelde WOZ-waarde is volgens het CBS € 491.413, tegenover € 277.000 in 2013, en dat maakt een kapel die goed bij het huis past de moeite waard. In een dorp als dit wil je een dakkapel plaatsen die bij de rest van de straat past, ook als niemand dat toetst, en wij tekenen hem dus op de maat en de kleur van de omgeving.
Een kapel in hout of een oude kapel opnieuw opknappen
Wil je een dakkapel plaatsen met een warmer uiterlijk, dan past een houten dakkapel bij veel huizen in een dorp. Een geschilderd houten kozijn van 3,5 meter kost volgens de rekenhulp € 10.110 inclusief btw, bij het prijspeil van oktober 2026, tegenover € 9.200 voor wit kunststof. Kies je zink, dan kost een kapel van drie meter € 9.960, en dat past vaak bij een huis met een wat oudere uitstraling.
Staat er al een kapel die nog stevig is, dan is een renovatie van je dakkapel vaak genoeg, met nieuwe bekleding en beter glas. Zo houd je het casco en de plek van je kapel, en bespaar je de kosten van sloop en afvoer, die bij een vervanging volgens de rekenhulp € 1.250 bedragen.
Woonhuis of monument
Wat Hoogmade toetst bij een woonhuis en bij een monument
De welstandsnota van 2010 maakt in de gemeente een scherp verschil tussen gewone woningen en monumenten, en in Hoogmade staan rijksmonumenten, onder meer aan de Van Klaverweijdeweg en de Doespolderkade.
| Gewoon woonhuis | Rijksmonument | |
|---|---|---|
| Welstandstoets | in principe geen | wel, volgens de nota |
| Vergunning aan de voorkant | kan vrij zijn binnen de maten | altijd een omgevingsvergunning |
| Wat blijft gelden | landelijke maten en bestemmingsplan | alle regels van het woonhuis, plus de monumentenregels |
| Wat wij eerst doen | maten en plek op het dak zelf nalopen | de monumentenstatus en het advies van de gemeente nazoeken |
Of er in Hoogmade ook gemeentelijke monumenten staan, zoeken wij per adres voor je op, voordat er een tekening komt.
De polder
Een dorp met vier wipmolens en wat dat vraagt
Hoogmade heeft vier wipmolens: de Doesmolen uit 1630, de Grosmolen uit 1640, de Vlietmolen uit 1913 en de Hoogmadese molen aan het Noordeinde uit 1897. Rond een molen kan een bestemmingsplan een zone vastleggen die de bouwhoogte beperkt, zodat de wind de wieken blijft vinden.
Voor een dakkapel Hoogmade is dat meestal geen bezwaar, omdat een kapel laag op het dak blijft, maar wij zoeken het bij het inmeten voor je adres op. Wat er verder speelt in een dorp met weinig straten, zoals de plek voor de kraan, lees je bij onze werkwijze, en bij een plek die moeilijk bereikbaar is, rekent de rekenhulp € 450 extra.
- Molenzone nagekeken per adres
- Kraanplek vooraf bekeken
Voor een polderdorp
Diensten voor een woonhuis in een polderdorp
Dakkapel plaatsen
Een dakkapel op maat, in onze werkplaats gebouwd en in één werkdag geplaatst: vanaf € 6.480 inclusief btw, met de vergunning en de kraan geregeld.
Bekijk deze dienstHouten dakkapel
Welk hout er in een houten dakkapel zit, hoe het kozijn en het casco zijn opgebouwd en wat het schilderwerk over de jaren werkelijk vraagt.
Bekijk deze dienstDakkapel renovatie
Een dakkapel renovatie houdt het gezonde geraamte en vernieuwt bekleding, lood, dakbedekking en glas, voor € 4.900 tot € 7.200 en zonder sloop.
Bekijk deze dienst
Vragen uit Hoogmade
Vragen over een kapel op een dak in een klein dorp
Wordt je dakkapel in Hoogmade door welstand getoetst?
In principe niet, want de gemeente Kaag en Braassem heeft in 2009 besloten geen welstand meer te toetsen buiten monumenten en beschermde dorpsgezichten. Hoogmade heeft geen beschermd dorpsgezicht. Staat je huis op de lijst van rijksmonumenten, dan is een omgevingsvergunning nodig en kijkt de gemeente wel naar het uiterlijk.
Heb je voor de voorkant dan nog een vergunning nodig?
Dat kan vrij zijn, omdat er geen redelijke eisen van welstand gelden en een kapel dan binnen de landelijke maten zonder vergunning mag. Het bestemmingsplan blijft wel gelden, bijvoorbeeld voor de afstand tot de dakvoet. Wij lezen het plan bij het inmeten voor je na, zodat je weet waar je aan toe bent.
Wat kost een kapel van drie meter met een vlak dak?
Een kapel van drie meter kost in de basisuitvoering € 8.400 inclusief btw, prijspeil oktober 2026, met wit kunststof en HR++ glas. Komt hij op het voordakvlak, dan rekent de rekenhulp € 625 extra, en is de plek lastig bereikbaar voor de kraan, dan komt daar € 450 bij, en dat staat vooraf in je voorstel.
Kun je een oude kapel in Hoogmade laten renoveren?
Dat kan als het houten geraamte nog droog en stevig is, want dan volstaan nieuwe bekleding en beter glas. Wij prikken bij het inmeten in de onderdorpel en de hoekstijlen. Zit er rot in, dan is vervangen beter, en zit er geen rot in, dan scheelt opknappen je de sloop en afvoer van de oude kapel.
Jouw huis in het dorp
Een dakkapel Hoogmade laten inmeten?
Stuur je adres en een foto van het dak, en laat weten of je huis op de lijst van monumenten staat. Wij zoeken dan op wat de gemeente van jouw dakkapel Hoogmade vraagt en welke maat er past, voordat je iets tekent.
- Monument of woonhuis nagekeken
- Maten en bestemmingsplan nagelopen
- Eén totaalprijs op papier