Een huis kopen met een dakkapel: waar je bij de bezichtiging op let

Wie een huis met een dakkapel bezichtigt, loopt meestal een lichte kamer binnen en denkt aan het bed dat er straks staat, terwijl de kapel zelf maar een paar seconden aandacht krijgt. Dat is jammer, want juist daar zit bij een ouder huis vaak een kostenpost die in de vraagprijs niet terugkomt.

Staat de dakkapel op papier

Vraag als eerste of er voor de dakkapel een vergunning is verleend, of dat hij binnen de vergunningsvrije maten is gebouwd. Oude vergunningen vind je in het bouwarchief van de gemeente, en bij een recente aanvraag in het omgevingsloket; de verkoper of de makelaar kan dat vaak voor je opvragen voordat je een bod doet.

Staat er een kapel aan de voorkant zonder dat iemand een vergunning kan laten zien, dan erf je dat probleem mee als je koopt. Wat dat in de praktijk betekent en hoe je het oplost, lees je in de vraag over een dakkapel zonder vergunning gekocht. Aan de achterkant is het vaker in orde, omdat een kapel daar binnen de landelijke maten zonder aanvraag mag.

Hoe oud is hij, en hoe ziet hij eruit

De leeftijd van een kapel zie je vaak aan het glas, want enkel glas of vroeg dubbelglas met een melkwaas ertussen wijst op een kapel van dertig jaar of ouder. Kijk daarna vanaf de straat of vanuit de tuin naar de buitenkant, en loop op zolder langs de binnenkant, want de meeste gebreken laten aan één van de twee kanten een spoor na.

• De kitnaden rond de kozijnen: een haarscheur over de hele lengte betekent dat er water achter kan komen.
• De aansluiting op het dak, het lood of de kunststof strook langs de zijkanten, die vlak op de pannen hoort te liggen.
• De onderdorpel binnen: donkere vlekken of zacht hout onder het raam zijn een teken dat er al jaren vocht in zit.
• Condens tussen de ruiten, die niet weg te poetsen is omdat de afdichting van het glas het heeft opgegeven.

Zie je een of meer van die punten, laat de kapel dan beoordelen voordat je biedt. Als het houten geraamte nog gezond is, kun je de dakkapel renoveren met nieuwe bekleding, nieuw glas en een dikker isolatiepakket, en dan houd je dezelfde maat en dezelfde opening. Wat zo’n renovatie inhoudt, staat bij die dienst uitgelegd.

Telt de zolder mee als woonoppervlak

In de verkoopbrochure staat een aantal vierkante meters, en de makelaar rekent daarvoor met de meetinstructie op basis van NEN 2580. Daarin telt vloer pas mee als woonoppervlak wanneer er minstens 1,5 meter vrije hoogte boven zit, dus onder een schuin dak valt een groot deel van de zolder erbuiten, terwijl de strook onder de kapel wel meetelt.

Klopt het getal niet met wat je op zolder ziet, vraag dan hoe er gemeten is, want een slaapkamer zonder stahoogte is in een taxatie minder waard. Hoeveel vloer een kapel gemiddeld oplevert, lees je in de vraag hoeveel woonoppervlak een dakkapel oplevert.

Wat een bouwkundige keuring je vertelt

Bij een ouder huis is een bouwkundige keuring de moeite waard, en daarin kijkt de keurder ook naar de dakkapel. Hij noteert zichtbare gebreken en geeft een ruwe schatting van de kosten, maar hij sloopt niets open, dus de staat van het hout achter de bekleding blijft vaak een vraagteken in zijn rapport.

Staat er in dat rapport dat de kapel aan het eind van zijn levensduur is, dan wil je weten of opknappen nog kan of dat je de dakkapel vervangen moet. Dat scheelt veel, want een renovatie op een gezond geraamte kost ongeveer de helft van een complete nieuwe kapel, en wat er bij een dakkapel vervangen komt kijken, staat op die pagina op een rij.

Reken het mee in je bod

Een nieuwe kapel kost bij ons tussen de € 7.450 en de € 13.900, afhankelijk van de breedte en de afwerking, en dat bedrag is een goed ijkpunt als je een bod voorbereidt. Wie weet dat de kapel binnen een paar jaar vernieuwd moet worden, kan dat bedrag met het rapport erbij onderbouwen in de onderhandeling.

Wil je de dakkapel renoveren in plaats van vervangen, dan valt de post lager uit, maar reken ook dan op een bedrag in duizenden euro’s. Met de rekenhulp zie je snel wat een kapel van dezelfde breedte nieuw zou kosten, zodat je in het gesprek met de makelaar een getal hebt en geen gevoel.

En als er nog geen dakkapel op zit

Koop je een huis zonder kapel met het plan om er later een te laten maken, kijk dan tijdens de bezichtiging naar de hoogte tussen de zoldervloer en de nok. Daar moet de kapel in passen met ruim een halve meter dakvlak erboven, en op een lage kap blijft er soms minder stahoogte over dan je hoopt.

Tel ook de breedte van het achterdakvlak na, want aan beide zijkanten blijft een halve meter vrij, en let op een schoorsteen of ontluchting die in de weg staat. Wil je daarna echt een dakkapel plaatsen, dan staat bij dakkapel plaatsen stap voor stap hoe dat gaat, van het inmeten tot de oplevering.